Оформление сделки по аренде недвижимости

По договору аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) арендодатель обязуется предоставить арендатору помещение, входящее в состав здания или сооружения, за плату во временное владение и пользование.

Если Договор аренды недвижимого имущества заключается на срок более 1 года, то его необходимо зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (Предмет договора). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Одним из важнейших условий договора аренды является арендная плата (необходимо описать ее размер, а также порядок и сроки ее внесения арендатором).

Также существенным условием является срок действия договора аренды. И должны быть отражены условия досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.

ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Со своей стороны Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В случае существенного нарушения или изменения условий договора стороны могут без обращения в суд односторонне отказаться от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, согласно п.3. ст.450 ГК РФ.

Договор может быть в судебном порядке досрочно расторгнут по требованию арендатора в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Арендодатель также со своей стороны может досрочно расторгнуть договор аренды по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

Согласно закону, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель продаст сданное в аренду имущество другому лицу, то это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

 

Перед заключением договора аренды необходимо убедиться в том, что арендуемый объект действительно принадлежит арендодателю, и арендодатель имеет полномочия сдавать его в аренду. Подтверждением этого могут стать следующие документы:

- Свидетельство о государственной регистрации права собственности 

- выписка из Единого Государственного реестра прав, 

- а также техническая документация (кадастровый паспорт помещения).

Для удостоверения полномочий арендодателя (если арендодатель – юридическое лицо) нужно проверить:

Учредительные документы,

- Свидетельство о регистрации юридического лица,

- Свидетельство о постановке на налоговый учет,

- Письмо Росстата с кодами,

- свежую Выписку из ЕГРЮЛ, где указаны данные действующего руководителя

- - Протокол избрания на должность руководителя, приказ о назначении на должность лица, имеющего право действовать без доверенности (обычно это Генеральный директор)

- Документ, удостоверяющий личность руководителя,

- Если представитель компании действует на основании доверенности – он должен предоставить оригинал доверенности (необходимо обратить внимание на срок ее действия и лицо, выдавшее доверенность) и документ удостоверяющий личность.

 

Существует еще множество нюансов при оформлении договора аренды нежилого помещения. Примерный вариант договора аренды недвижимого имущества Вы можете посмотреть на нашем сайте: http://www.apex-realty.ru/dogarenda.html