Коммерческая недвижимость в жилых комплексах, что нужно знать?

Коммерческая недвижимость ближе всего к своему клиенту. В отличие от стрит ритейла, часть домов выходит на улицы, а часть во дворах. Выгодно ли инвестировать в коммерческую недвижимость? Что частный инвестор должен знать, выбирая этот способ?

Стрит ритейл классифицируется сложнее, чем офисы, в этой сфере нет классов A, B и С. Ликвидность помещения определяется несколькими параметрами: метраж (50-300), наличие отдельного входа, витрин, первая линия домов и ежедневный трафик людей, проходящих мимо здания. Цена – также один из параметров ликвидности, потому что бывают очень хорошие, но слишком дорогие помещения.

На размер ставки влияют место расположения и трафик. Помещения в жилых комплексах могут располагаться с внешней и внутренней стороны. Первые значительно выгоднее. Расположение ближе к метро дороже, чем дальше. Важен уровень конкурирующего предложения. В больших домах можно купить изначально торговые помещения. Собственнику выгоднее приобретать их. Важно наличие крупного ТЦ. Он влияет на окружение. В новых ЖК хорошие потолки и планировка, помещение не нужно доделывать. Собственнику при приобретении нужен хороший консультант, юрист.

Причина подорожания коммерческой недвижимости связана с готовностью объекта. Делая выбор между покупкой и арендой, важно понимать, как вы будете использовать недвижимость в дальнейшем.

Нет смысла выдёргивать деньги из оборота в актив, который будет приносить меньше денег и долго отбиваться. Если доход с бизнеса не очень большой, но стабильный, а вы платите аренду, есть смысл купить помещение.

***Лучшие предложения по аренде коммерческой недвижимости у нас!

Не важно, купить или арендовать вы собираетесь помещение. Значение имеет его ликвидность. Если бизнес окажется не прибыльным и его придётся закрыть, у вас будет приносящий доход актив. Важно обеспечить развитую инфраструктуру и комфортную среду проживания, дать возможность малому и среднему бизнесу развиваться и зарабатывать. Большинство арендаторов (40%) – франчайзи, они не понимают, какой им потребуется бюджет.

Начинающий предприниматель, задумав купить франшизу, получает техническое задание на помещение. Он должен обратиться к специалисту по локациям. Мы предоставляем консультацию и аналитику. Важный фактор – успешность локации и доходы проживающих на территории людей. В НАО он выше. Работа с нами выгодна владельцам франшиз.

Застройщикам сложно соблюдать заранее предусмотренную концепцию. Важнее сегменты, соблюдение в проектах баланса жилья и нежилья. Стрит – торговый центр в плоскости. Наш проект помогает им управлять. Выгоды – успешный бизнес, здоровая конкуренция. Модель бизнеса может проседать из-за повышения арендных ставок. Мы подбираем арендаторов по более низким ставкам для малого бизнеса.

У целевой аудитории есть чёткий портрет, полученный в ходе изучения локации. В ближайшее время будет запущена интерактивная карта, с помощью которой управлять бизнесом можно будет онлайн. Важно дать жителям необходимую инфраструктуру в рамках района.

То, что сейчас разрабатывают целые проекты для кварталов, очень хорошая тенденция, выгодная для жильцов и бизнеса. Если раньше крупные компании старались занять локации у метро, сейчас они больше внимания уделяют жилым комплексам, и это положительно сказывается на инфраструктуре районов.

Видеоматериал:

Были заданы вопросы:

- Проект похож на бизнес-инкубатор. Что это даёт компании? Какова её цель? Насытить комплекс функциями, которые были запланированы?

 - Важно дать жителям необходимую инфраструктуру в рамках района, нужны им бренды. Всё это возможно, если управлять стритом как ТЦ в плоскости.

- У вас похожая история? Большие объёмы, и много площадей вы оставляете себе?

 - Да. Около 30-40% не продаём, а сдаём аренду. Не только стрит, но и социальные помещения. Мы открываем частный детский садик и фитнес-центр. В стрите открываем аптеку, пекарню. Обеспечиваем жителям набор необходимых функций. Делаем скидки на 1-2 год арендаторам. Следим за тем, чтобы инфраструктура развивалась равномерно.

- Когда вы решаете, что продать, а что оставить, что влияет на выбор?

 - Стараемся оставить себе какую-то часть в первой линии, какую-то во второй. Соблюдаем баланс.

- Посоветуйте, когда лучше покупать помещение в ЖК?

 - У людей есть масса денег, которая тратится. Арендатор должен не только платить, но и зарабатывать. В новом районе стремятся обосноваться заранее, чтобы избежать конкурентов. Если вы хотите хорошее универсальное помещение, лучше попасть на бронь и предпродажу. Его могут купить задолго до сдачи ЖК. Когда всё построено, большое жилое помещение не найти. 3 год – год, когда все заселились. Но хорошие площади к этому времени уже заняты. Выбор зависит от вашей цели. Ставка аренды может расти или уменьшаться.

- У вас ставка аренды дешевле в первый год, или вы не пользуетесь этим инструментом?

- Для некоторых операторов мы увеличиваем каникулы. У нас арендаторы, которые нам интересны, платят ставку на 60% ниже в первый год. На второй – в 35. На время, пока жители обзываются, мы может это себе позволить, обеспечив тем самым устойчивость бизнеса. Мы пробовали работать с этим инструментом. Но это не даёт гарантий в нашем случае.

- Какие функции арендаторов для вас дефицитны?

- Всё зависит от проекта. Такие скидки получают компании с социальной нагрузкой. В коммерции скидки на максимальный комфорт: свежая выпечка, кофе. Но всё зависит от локации.

- Расскажите, пожалуйста, об интересных помещениях, которые может купить город?

- Город отличается несколькими нюансами. Мы действуем по 3 принципам: доступность, многообразие предложений и простота. Работаем без посредников напрямую. Работать с городом выгодно: мы на светлой стороне, сделка с нами гарантирует чистоту. С объектами не возникает никаких проблем. Гарантия аренды на длительный срок: 10 лет с фиксированной ценой, возможностью выкупа и продления. Инвестиционный портал Москвы – источник информации о предлагаемых объектах. Есть казённые объекты и коммерческие. У нас 17 сервисов, но самый интересный – панорамный просмотр помещения. Наши дизайнеры предлагают варианты того, как объект будет выглядеть в будущем. Что первично? Продажа или аренда? Мы продаём квартиры от города, проводим семинары. Есть тенденция к развитию. Количество клиентов растёт. 1 и 2 этажи сдаются для предпринимателей. Субъекты малого предпринимательства могут попробовать взять помещение по льготной цене.

Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!