Как оценить доходность и окупаемость нежилого помещения?

Шаг №1 - Где найти коммерческое помещение в покупку?

1 - Циан - на текущий момент площадка с наименьшим количеством недостоверного контента.

2 - Авито и Яндекс Недвижимость – предложений больше, но очень много фейков.
На Авито часто публикуются впервые собственники помещений

3 - Предложения недвижимости на аукционах на продажу от города Москвы на сайте https://investmoscow.ru/

4 - Предложения объектов с торгов по банкротству и непрофильных активов банков и гос оранизаций.

 Наиболее полный агрегатор https://tbankrot.ru/

5 - Подбор через специализированные агентства недвижимости.

Преимущество в том, что отсеивают фейки, могут предложить объекты из так называемых «закрытых продаж» и «объекты вне рекламы». Собственники, чтобы не распугать действующих арендаторов, не выставляют помещения в широкую рекламу и подбор покупателя идет через агентов.
Встречаются интересные варианты с хорошей доходностью и окупаемостью.

Шаг №2 - Первичная оценка помещения доходным методом.

Что для этого нужно?

1 - Условный кадастровый номер помещения и кадастровая стоимость

2 - Размер месячной арендной платы если есть арендатор или среднее значение МАП на аналогичные помещения по данным Циана

3 - Площадь покупаемого помещения

4 - Выбираем какая система налогообложения будет после покупки (6% - УСН, 13% для физ лица, 20% ндс+налог на прибыль для юрлиц)

5 - Определяем какой налог на имущество будет в данном помещении 0.5-2 %
(Руководствуемся правилом, что:
- в отношении прочих объектов налогообложения (кроме включенных в специальный перечень, а также предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ – налог составляет 0,5% с кадастровой стоимости;

- по объектам, включенным в специальный перечень ( административно- деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, а также нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания – ставка 1,5%-2 % с кадастровой стоимости.)

6 - Оцениваем нужны ли затраты на ремонт (7000- 20000 руб/м2)

Подставляем данные величины в формулу для вычисления доходности и окупаемости нежилого помещения:

Чистый годовой доход с аренды = Месячная аренда (МАП) *12 месяцев - Кадастровая стоимость*Величина налога - Налог на имущество в % (0.5-2 %) -Простой помещения 5% от года - Оплата риэлтору за поиск арендатора (50% от месячной аренды) – Другие регулярные расходы в месяц

Окупаемость объекта в годах = Общая стоимость с учетом ремонта (Цена собственника+расходы на ремонт)/ Чистый годовой доход

Доходность помещения в % = Чистый годовой доход *100% / Общая стоимость с учетом ремонта

В течение всего 2021 года прогнозируется устойчивый спрос на коммерческие помещения, в том числе в новостройках.

Метрика покупки останется, как и раньше в районе 8-12 лет окупаемости.

Если лень считать все эти цифры самим, то пользуемся калькулятором расчета доходности и окупаемости коммерческой недвижимости на нашем сайте - https://www.apex-realty.ru/kalkulyator-dohodnosti-i-okupaemosti.html с подробной видео инструкцией 

ШАГ №3 - Оцениваем коммерческие и технические факторы

Если выбираемое помещение попадает в диапазон окупаемости 8-12 лет или ниже, то можно переходить к рассмотрению коммерческих и технических факторов, влияющих на решение о покупке:

1) Оцениваем характеристики локации (Метро, станции, остановки, количество жителей. Лучше делать с помощью сервисов геомаркетинга, таких как geointellect.com и др, или специализированных компаний)

2) Измеряем трафик для торговых помещений и ПСН (Замеряется 3 раза в сутки по 10-15 мин рядом с объектом счетчик и видеосъемка. В центре минимум 400 чел в сутки, в спальниках 200)

3) Определяем расположение относительно пешеходного потока, различие в цене в одном здании может быть в два раза (Трафик может проходить через двор по «Народной тропе»)

4) Dead Coner – мертвый угол в ТЦ и в Streat Ritail конец улиц, тупиковые площади, брать не надо

4) Прикидываем какие виды деятельности можно расположить в помещении с наименьшей конкуренцией (Чем больше видов, тем больше вероятность сдать быстрее)

5) Смотрим есть ли потенциал развития локации (Дополнительная застройка, какие планы развития района, реновация, открытие метро и.т.д https://stroi.mos.ru/generalnyi-plan-razvitiya-moskvy)

6) Оцениваем потенциал платежеспособного спроса населения (замеры по чекам в точках конкурентов, стоимость жилья в районе по тепловой карте Яндекса, берем данные из сервисов геомаркетинга)

7) Смотрите на внешний вид облик окружения (год постройки/реконструкции, что

находится рядом)

8) Видно ли помещение с проезжей части

9) Наличие витринных окон большой плюс

10) Высота потолков не ниже 2.7 для многих лицензионных бизнесов

11) Электрическая мощность не ниже 15 кВт с возможностью увеличения

 12) Возможность обустройства дополнительных входов и деления помещения на мелкие части, поможет если помещение зависнет

13) Наличие парковки своей или муниципальной.

14) Если есть уже арендатор, то стабильность его бизнеса (сетевой, франшиза, давно находится)

15) Оставшийся срок аренды (если есть арендаторы)

16) Индексация арендной платы (если прописано в договоре)

17) Возможность размещения арендаторов разных профилей

18) Наличае трафикообразующего арендатора, который арендует в соседнем помещении или здании

Обо всем этом мы уже говорили более подробно в материале – Куда лучше вложить инвестиции в 2021 году в жилую или в коммерческую?  и на конференции ППКР- 2020 Как выбрать объект коммерческой недвижимости с максимальной доходностью 

ШАГ №4 - Проводим юридическую экспертизу объекта на предмет возможности покупки

1) Анализ правоустанавливающих документов, сведения об ограничениях или обременениях права, расширенная выписка из ЕГРН (СБИС, КОНТУР, Росреестр)

2) Проверка контрагента (https://egrul.nalog.ru)

3) Проверка истории владения объектом
4) Проверка незарегистрированных перепланировок

5) Проверка расположения помещения на публичной кадастровой карте. (https://pkk5.rosreestr.ru, кадастр.москва)

ШАГ № 5 - Сопоставляем все эти факторы и принимаем решение о покупке.

Я не буду говорить, о том что обратитесь к профессионалам, но если есть желание, то пишите мне WhatsApp и я с удовольствием проконсультирую Вас по вопросам выбора.

Удачных покупок!

С уважением‚

заместитель генерального директора ООО "АН Апекс Недвижимость"‚

Молчанов Владимир Вячеславович

Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!