Офисы, которые будут востребованы в 2022-2025 гг.

Участники семинара:

Сергей Баранов – директор по коммерческой недвижимости международной девелоперской компании AFI Development;

Алена Кудрявцева – зам. директора по офисной недвижимости PFP;

Михаил Давыдов – руководитель архитектурного бюро DIALECTICA группы компаний Спектрум.

Представляем основные моменты, затронутые в видео:

Идеальный офис, учитывающий все потребности потребителей – какой он?

Докладчик – С. Баранов.

В связи с тем, что направления деятельности бизнеса и клиентов очень широкие, в природе в принципе не существует идеального офиса. Право на существование имеют как офисы класса «А+», так и офисы классов «В», «С», офисы, расположенные децентрализованно. Все зависит от того, кто хочет войти в проект – крупный инвестор, более мелкий инвестор, компания, просто стоящая перед выбором: купить офисное пространство или арендовать какую-то локацию.

Современнейшие бизнес-центры класса «А+», как правило, проектируются в центральных частях города. Основными потребителями продукта являются в основном компании международного класса, с высокой степенью ESJ-ответственности.

Со временем компании с достаточно высоким уровнем бюджета, выделяемого на аренду офиса, будут принимать решение в пользу более современных зданий, обладающих большим набором решений. Тем не менее класс «B» тоже хорошо развивается, потому что город создает необходимые условия, например, транспортную инфраструктуру. Для тех компаний, которым была относительно неудобна децентрализованная локация, она становится удобнее. Кроме того, появляется потребность в новых, более качественных децентрализованных помещениях, сносятся бывшие промышленные зоны, на их месте крупными девелоперами строится жилье.

Малому и среднему бизнесу надо где-то размещаться, поэтому город создает программу по созданию рабочих мест, в том числе в децентрализованных районах, чтобы у людей была возможность проживать и работать децентрализованно.

Основные тренды офиса 2022-2025.

Докладчик – А. Кудрявцева.

Можно выделить 3 основных тренда:

Тренд № 1 - гибкость. Речь идет о гибкости в организации офисного пространства. За последние 2 года большинство компаний перешли на удаленный режим работы либо на гибридный формат. Офис, как классическое место работы с 9:00 до 18:00, в плотном open-space, с маленькой кухней, уже не актуален. Необходимо гибкое офисное пространство, где собираются сотрудники, есть место для коллаборации, командных встреч, имеются незакрепленные рабочие места.

Со стороны девелоперов предлагаются разные варианты решений:

• эффективная площадь этажей;
• возможность деления этажа на блоки;
• сдача в аренду офисов как «в бетоне», так и с отделкой.

Тренд № 2 - экологичность. Если еще несколько лет назад многие клиенты даже не слышали об экологической сертификации, какие бывают стандарты, какие экологические мероприятия могут проводиться в здании, то сейчас 7 клиентов из 10 хорошо разбираются в данном вопросе, предъявляют высокие требования к зданиям с точки зрения экологии. Поэтому девелоперы должны учитывать этот тренд и максимально воплощать и реализовывать его в рамках своего объекта.

Тренд № 3 – размывание понятия локации. Она, безусловно, по-прежнему важна для арендаторов, но если раньше ставилась во главу угла при выборе офиса, то сейчас на первый план выходит комбинация нескольких важных факторов: качество объекта, инфраструктура, которую объект может предложить, соблюдаемые на нем экологические стандарты и мероприятия. Те децентрализованные объекты, которые находились в тени, начали выходить на первый план. Крупные компании, офисы которых находились, например, в центре Москвы, все чаще выбирают в качестве офиса децентрализованный объект.

Дизайн-стратегия современных офисов.

Докладчик – М. Давыдов.

В последнее время стало появляться все больше запросов о дизайн-стратегии, арендатор не просто приходит и снимает в аренду какую-то площадь, а ставит изначальную задачу, чтобы архитекторы и специалисты проанализировали организационную структуру компании, выяснили, как взаимодействуют между собой департаменты, и, исходя из этого, продумали качественную среду, в которой будут располагаться сотрудники.

Все чаще в качестве рабочего места выступает не фиксированное рабочее место в виде стандартного стола, а комфортное пространство, в котором люди могут располагаться.

Внесла свои коррективы и удаленная работа, которая перенеслась и в офисы. Большое количество людей работают через Zoom, проводят совещания онлайн, старые офисы превращаются в подобие колл-центров, что влияет на планировочные решения.

«Зеленая» архитектура – интерес к ней есть. В первую очередь, если речь идет о проектировании целого здания, это инженерные коммуникации – главная составляющая «зеленой» инфраструктуры, а также отделочные материалы, сертификаты LEED.

Если вам нужен современный офис в аренду прямо сейчас, то на нашем сайте представлен большой выбор.

Были заданы вопросы:

Вопрос 1. Происходит постепенное смещение в сторону гибких офисов. А каких запросов больше – по коворкингу или по гибким офисам? Кто является основным клиентом?

Ответ: выше было сказано, что не бывает идеального офиса. Клиенты слишком разные, слишком разные потребности. Есть сделки, когда идет розничная сдача в аренду, приходит коворкинг, просто арендует площадь и сдает ее различным компаниям. А бывают сделки built-to-suit, т. е. трехсторонняя сделка, когда к собственнику приходит коворкинг и под конкретную компанию берет конкретное количество метров. Такие сделки уже заключаются.

При этом коворкинг, во-первых, не несет рисков, что у него будет простой помещений, и он будет вести капекс не туда, куда нужно, во-вторых, у него будут гарантии от арендатора, что он зайдет в арендуемые площади по built-to-suit, а застройщик не несет дополнительных функций капекса по отделке. Управлением будет заниматься профессиональная компания в виде коворкинга, который компетентен как в отделке, так и в управлении.

Вопрос 2. Нет ли подвоха для арендаторов в трехсторонней сделке, ведь чем длиннее цепочка посредников, тем больше стоимость конечного продукта для конечного потребителя? С одной стороны, клиент не вкладывает капекс, с другой стороны, у него растут операционные издержки.

Ответ: подвоха нет. Любая экономическая модель строится не только на количестве денег, но и в момент их инвестирования.

У арендатора есть несколько вариантов:

• пойти через built-to-suit с коворкингом, который организует ему не только офисное пространство, но и отделочные материалы, снабжение чаем, кофе;
• попробовать заняться всем самому, методом проб и ошибок, неправильных смет, накладок по срокам и пр.;
• нанять технического заказчика, консультантов из профессиональных компаний, они будут помогать разрабатывать проект, делать отделку, что является не дешевой услугой, и по сути представляет собой ту же посредническую цепочку.

В последнем варианте платить придется здесь и сейчас, в то время как в первом случае оплата идет по более высокой ставке, но она растянута по времени.

Кроме того, немаловажен вопрос амортизации. Не все компании имеют право и возможности планировать на перспективу более 5 лет, некоторые имеют стратегию всего на 3 года. За 3 года амортизировать капекс очень сложно. Стоимость высококачественного пространства на данный момент составляет порядка 120 тысяч руб. кв. м.

Большая часть компаний все же выбирает классический офис, выстраивают долгосрочную перспективу развития. Для быстроразвивающихся компаний наиболее удобен вариант гибкого офиса. Кроме того, создаются совместные предприятия между собственником и коворкингом, доли в котором четко соблюдены.

Видеоверсию можно смотреть здесь:

Вопрос 3. Отвечает ли коворкинг требованиям экологичности?

Ответ: коворкинг приходит не здание строить. Если в самом здании нет технических возможностей или оно спроектировано без определенных экологических стандартов, то реализовать их в офисе будет тоже крайне сложно. Принимать решение о том, насколько подходит или не подходит коворкинг и его философия well, будет клиент, т. е. арендатор. Если арендатора не устроит, в каком пространстве он будет существовать, то собственник не сможет настоять на выборе именно этого коворкинга. В то же время, если клиенту, арендатору не нужна философия well собственника, собственник все равно не откажет такому арендатору – здание от этого не утратит своих экологических стандартов, а как будет обустроен офис арендодателя внутри (нагромождение столов, наличие комнаты релакса) – его личное дело.

Вопрос 4. Что представляет собой классификация офисов?

Ответ: на законодательном уровне классификации офисов как не было, так и нет. Четкое понимание классов тоже отсутствует. Это, скорее, маркетинговый инструмент для понимания стоимости того или иного бизнес-центра. Длительное время вообще не было никаких показателей стандартов – есть электричество, значит, класс «А».

Что касается проектирования, то здесь все сводится к техническому заданию заказчика. Он самостоятельно определяет для себя класс здания, в котором желает расположиться, иногда даже не понимая, что входит в это понятие. Проектировщики, ориентируясь на данное ТЗ, выполняют задачу, опираясь исключительно на собственный опыт, а затем пытаются сертифицировать получившийся продукт.

Здание должно быть качественным. Чтобы этого добиться некоторые специалисты опираются на лучшие мировые практики, которые не применяются в России.

Необходимо наличие:

• профессиональной команды в управлении;
• разнообразной инфраструктуры;
• дополнительных экологических стандартов, различных экологических мероприятий, проводимых в здании.

Все это делает здание востребованным на рынке. Однако, его неправильная локация или представление на рынке, ставка как за центр у децентрализованного здания и пр. способны привести к тому, что хороший бизнес-центр будет стоять полупустым.

Зачастую одним из преимуществ децентрализованных локаций является наличие зеленой территории вокруг комплекса, которую центр не может себе позволить. Она дает возможность сотрудникам не находиться постоянно внутри бизнес-центра. Они могут попить кофе у воды, пообщаться с коллегами на свежем воздухе, полежать на шезлонге и поработать тут же, взяв с собой ноутбук, благодаря наличию беспроводного wi-fi, закрытых беседок, зон отдыха. Все эти инструменты не требуют больших затрат и активно внедряются в последнее время.

Еще одним из новшеств, получающим распространение, является строительство на одной территории с бизнес-центром жилого комплекса с инфраструктурой – детскими садами, школами, супермаркетами, поликлиниками, где арендаторы могут не только работать, но и жить в непосредственной близости с местом работы, экономя время на дорогу, избегая пробок. Особенно это востребовано в масс-сегменте. Некоторые работодатели оплачивают сотрудникам такое жилье, расположенное рядом с работой.

Одной из особенностей обустройства офисов является разная ментальность. Не все готовы сидеть в одной комнате с большим количеством людей за соседними столами. Кому-то более комфортно работать уединившись. Кроме того, есть такое понятие, как безопасность информации. Ведя важные переговоры, включающие в себя конфиденциальную тайну, вряд ли будет правильным делать это при посторонних людях, сидящих в непосредственной близости. Поэтому даже в стандартных офисных пространствах отделы, имеющие разные направления, степень доступа к секретной информации, стараются разводить по отдельным помещениям.

Вопрос 5. Стал ли ковид-19, когда работодатели не знали – сокращать офисных сотрудников, офисные площади, попытаться ли их сохранить, проблемой для офисной сферы?

Ответ: любые потрясения – это не только потери, но и возможности. Так, AFI Development именно в ковидный период сдали Тинькову здание площадью 100 тысяч кв. м.

Централизация в большей степени является особенностью крупных мегаполисов – Москвы, Санкт-Петербурга. Как пример – Москва-Сити, крупный проект в самом центре города с огромным количеством офисного пространства.

Спрос на децентрализацию начал появляться не так давно. Ситуация, что работать можно где-то на окраине города, для Москвы до сих пор является не типичной. В регионах же, напротив, считается правилом плохого тона невозможность в обеденный перерыв дойти до дома, пообедать и вернуться в офис. Кроме того, несмотря на разговоры про гибкость офисного пространства, здесь все-таки привыкли получать готовый офис.

Еще одна тенденция – серьезный подход к зеленым технологиям. 5 лет назад это понятие использовалось как маркетинг. После ситуации с ковидом рынок подходит осознаннее к здоровью, постепенно переходя от маркетинга к необходимости.

Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!