Сравнительный анализ куда лучше вложить инвестиции в 2021 году? В жилую или коммерческую недвижимость.
Инвестиции в коммерцию глазами риелтора - почему в 2021 не стоит бояться нежилой недвижимости?
- Наша компания оказывает помощь в приобретении права аренды >> на помещения от ДГИ Москвы с уже заключенными договорами с правом выкупа или уже идущем выкупом, по ставкам ниже рыночных.
- Мы так же предоставляем услуги по подготовке и участию в аукционных торгах >> на помещения от Департамента имущества города Москвы (ДГИ).
Сегодня Владимир Молчанов, заместитель генерального директора нашей кампании - «АН Апекс Недвижимость» расскажет почему инвестировать в коммерцию не только не страшно, но и более прибыльно.
На конференции ППКР в начале 2020 года я рассказывал, о том, как выбрать коммерческую недвижимость с максимальной доходностью. Основной альтернативой вложений в нежилые помещения на тот момент были:
1) Банковский депозит. Надежный, если в банк в ТОПе, если нет, то 1,4 млн страховка. Доходность 6–8%.
2) Вложения в акции и облигации. Рискованные операции. Если консервативная методика под управлением фондов или облигации, то доходность 7–11%.
3) Инвестиции в жилую недвижимость. Была хорошая окупаемость при вложении на уровне котлована с доходностью 5–7%. Сейчас при сдаче в аренду 2–3%.
Тогда еще мы не подозревали о грядущем «локдауне» и последствиях, которые он привнесет в мир инвестиций в недвижимость.
Многие предрекали, падение цен и стагнацию на рынке недвижимости. Но вышло наоборот.
Что же на это повлияло?
1) Резкий скачок курса доллара до 84 рублей в марте 2020 года.
2) Принятие закона о льготной ставке по ипотеке под 6,5% в апреле 2020 года.
3) Снижение базовой ставки ЦБ РФ до 4,5%, и, как следствие, падение доходности депозитов граждан.
Все это привело к массовому оттоку денежных средств с депозитов, и их перенос в более понятные инструменты — покупку квартир. Однако небывалый ажиотажный спрос на рынке жилых помещений не сильно коснулся коммерческой недвижимости. Я связываю это с тем, что большая часть инвесторов не понимает, как спрогнозировать реальную окупаемость и доходность вложений в коммерческую недвижимость.
Доходность вложений в жилые помещения для последующей сдачи в аренду не изменилась (2–3% годовых). Те, кто успел войти в рынок новостроек в июне-июле, могут краткосрочно получить неплохую окупаемость инвестиций от продажи. Но те, кто не планирует заниматься краткосрочными спекуляциями, а хочет получать ежегодный доход, столкнутся с неминуемыми трудностями. Ремонт квартиры, если она куплена без отделки, большая конкуренция среди сдаваемых площадей, частая смена арендаторов.
Можно возразить, что в коммерческой недвижимости те же проблемы. Но это не так:
1) Ремонт в большинстве случаев делается за счет арендатора. Свои средства вкладывать не надо.
2) Коммерческих помещений примерно в 13 раз меньше по количеству, чем жилых. Конкуренция при сдаче в аренду существенно ниже. Сетевые арендаторы рассматривают такие помещения уже на стадии строительства. Вы можете заключать предварительные договоры.
3) При правильной упаковке и позиционировании помещения грамотный риелтор сдаст площади в течение месяца. Простой минимален.
Давайте сравним доходность и окупаемость инвестиций в квартиру и в нежилое помещение на примере реальных объектов в новостройке в пределах 10 млн рублей.
Формула для расчета окупаемости и доходности объектов выглядит следующим образом:
Эксплуатационные и коммунальные расходы оплачиваются арендаторами отдельно и в расчетах не участвуют.
Валовый доход от аренды за год — налог на оборот (6% — ИП для коммерческих помещений, 13% для квартиры) — налог на имущество (1.5% нежилые, 0,1% — 0,3% квартиры) — простой помещения (5% от года) — оплата риелтора 50% от месяца) = годовая чистая прибыль с объекта недвижимости.
Исходные данные и выводы:
|
Нежилое торговое помещение |
Квартира в жилом доме |
Дом |
Сдан |
Сдан |
Площадь |
54.3 м2 |
48.8 м2 |
Цена от застройщика |
9 598 963 руб |
8 887 585 руб |
Кадастровая стоимость примерно |
2 700 000 |
3 700 000 |
Налог на имущество |
40500 руб (1.5%) |
3700 руб (0.1%-0.3%) |
Доход от сдачи в аренду по данным Циана |
70000-91834 руб в месяц=80917 руб средняя |
35000 – средняя |
Валовый доход с аренды без эксплуатационных и коммуналки |
971004 руб |
420000 руб |
Возможный простой 5% от года |
48550 руб |
21000 руб |
Оплата услуг риэлтора по сдаче 50% от месячной |
40485 руб |
17500 руб |
|
783209 руб |
323200 руб |
Окупаемость инвестиций |
12 лет |
27 лет |
Доходность годовых |
8.1% |
3.6% |
Доходностть и окупаемость:
Нежилое торговое помещение:
971004 (Валовый доход с аренды) — 58260 (6% налог) — 40500 (налог на имущество) — 48550 (простой 5% от года) — 40485(50% риелтору)=783209 чистый годовой доход.
Окупаемость — 12 лет.
Доходность — 8,1% годовых.
Квартира:
420000 (Валовый доход с аренды) — 54600 (13% налог) — 3700 (налог на имущество) — 21000 (простой 5% от года) — 17500(50% риелтору)=323200 чистый годовой доход.
Окупаемость — 27 лет.
Доходность — 3,6% годовых.
С учетом того, что цены на коммерческую недвижимость у застройщика повышаются примерно на 1,25% в месяц, а на квартиры только на 0,8%, и конкуренция на рынке сдачи квартир существенно выше, ответ на вопрос «Куда надо вкладывать деньги для инвестирования?» очевиден.
При этом доходность от сдачи в аренду коммерческого помещения может быть существенно выше. Мы взяли стандартное помещение, не на так называемой «народной тропе». По факту сдать коммерческие площади можно в два-три раза выше, если правильно подобрать арендатора.
***Вашему вниманию предлагается более 350 вариантов нежилых помещений в новостройках на продажу
Вот основные параметры, которые надо учитывать при анализе коммерческих помещений:
1) Характеристики локации. (Метро, станции, остановки, количество жителей. Лучше делать с помощью сервисов геомаркетинга.)
2) Трафик реальный или предполагаемый ("народная тропа").
3) Потенциал развития локации.
4) Характеристики и планировка, возможность аренды частями.
5) Витринные окна, видимость «народной тропы».
6) Возможность размещения арендаторов различного профиля и. т. д.
Таких пунктов по просчету помещения в нашем чек-листе около 27. И все они важные. Подробно все факторы разбираются в моем докладе на ППКР 2020:
Приведу еще несколько цифр. За прошлый год у нас в компании АН «Апекс Недвижимость» было зарегистрировано 3217 обращений от клиентов на покупку коммерческих помещений. В этом уже 4038.
Число обращений растет с каждым месяцем. Если в мае 378 клиентов рассматривали приобретение коммерческих помещений, то в ноябре таких обращений было уже 490.
Аналитический отдел компании АН «Апекс Недвижимость» прогнозирует в следующем 2021 году всплеск спроса на коммерческие помещения, в том числе в новостройках. Вложения в них будут наиболее рентабельными и надежными для инвесторов.
Мы работаем со всеми застройщиками Москвы и Московской области.
Все помещения на продажу>>
Больше информации, можно найти в разделе новости и статьи на нашем сайте и у нас соцсетях:
Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!